Os vícios construtivos são assim chamados para caracterizar as “anomalias que afetam o desempenho de produtos ou serviços, ou os tornam inadequados aos fins a que se destinam, causando transtornos ou prejuízos materiais ao consumidor (…), podendo decorrer de falha no projeto, ou da execução, ou ainda da informação defeituosa sobre sua utilização ou manutenção”, definidos pela norma que fixa as diretrizes e conceitos básicos de engenharia, a ABNT NBR 13752 (item 3.75).

A empresa construtora da obra, sem dúvidas, deve responder pelos vícios gerados na falha do projeto e/ou execução da obra, nos moldes do Código de Defesa do Consumidor, considerando que o adquirente do imóvel é vulnerável em relação à empresa contratada para o empreendimento.

Ocorre que, nas situações em que o imóvel é adquirido mediante financiamento em instituição financeira, situação corriqueira nos empreendimentos financiados com recursos do programa federal “Minha Casa Minha Vida” junto à Caixa Econômica Federal, questiona-se se a referida empresa pública arcaria, também, com os danos gerados pelos vícios no imóvel. É certo que a CEF faz parte do contrato firmado, bem como assume diversas responsabilidades quanto à realização do mesmo, notadamente no sentido de fiscalização do andamento das obras.

O Superior Tribunal de Justiça costuma diferenciar as situações em que ensejam a responsabilidade da CEF, afirmando que, em caso de atuação como agente financeiro em sentido estrito, não deve ser responsabilizada; por outro lado, quando atua como agente executor de políticas federais para a promoção de moradia para pessoas de baixa ou baixíssima renda, é responsável pelos vícios construtivos (STJ: REsp: 1163228 AM; REsp: 1667504 RS). Neste último enquadram-se os Programas de Arrendamento Residencial (PAR), nos quais o entendimento consolidado é no sentido de que CEF possui responsabilidade solidária, posto que neste atua como agente gestor, sendo responsável tanto pela aquisição como pela construção dos imóveis (STJ – Resp: 1352227 RN).

Nesse sentido, considerando que os empreendimentos financiados pelo programa Minha Casa Minha Vida são destinados à população de baixa renda, pode-se defender a existência de responsabilidade solidária da CEF nos vícios construtivos decorrentes daqueles contratos. Para a 3ª Câmara de Coordenação e Revisão do Ministério Público Federal (Consumidor e Ordem Econômica), ainda que a Caixa Econômica Federal seja somente administradora dos recursos vinculados ao Sistema Financeiro de Habitação (SFH), tem responsabilidade sobre vícios construtivos de unidades habitacionais do programa Minha Casa, Minha Vida.

O TRF da 4ª Região e o Superior Tribunal de Justiça não têm posicionamento consolidado, entretanto, tendo prevalecido os posicionamentos que entendem pela ausência de responsabilidade da CEF (STJ – REsp: 1532994 PB; STJ – AgInt no REsp: 1646130 PE; TRF-4 – AG: 50652435520174040000; TRF-4 – AC: 50043785120184047204 SC).

Em suma, o entendimento acerca da responsabilidade da CEF nos vícios construtivos, embora não majoritário, justifica-se em razão da política federal de promoção de moradia, senão vejamos: “A CAIXA é parte legítima para figurar no polo passivo de demanda em que se discutem os danos decorrentes de vícios construtivos em imóvel financiado no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida, integrante de políticas federais voltadas à promoção de moradia para pessoas de baixa ou baixíssima renda, eis que, nesse caso, atua não apenas como mero agente financeiro, mas sim como executor de programas governamentais”. Assim, denota-se uma tendência prospectiva de os órgãos judiciários responsabilizarem todos aqueles que fazem parte da relação contratual em prol da moradia de pessoas de baixa renda.

Ressalta-se, inobstante, que, tendo havido contratação de seguradora responsável pelo gerenciamento dos riscos na construção do imóvel, está será responsável solidária pelos vícios presentes no mesmo, sendo que qualquer cláusula que afaste tal responsabilidade é nula, por ser considerada abusiva (STJ – REsp 186.571/SC; REsp 813.898/SP).

Este artigo é de autoria da advogada Amanda Renosto Gennari, componente do escritório Dammski & Machado Advogados Associados.