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A Usucapião como instrumento de regularização fundiária e redução de custos

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Comumente relaciona-se a Ação de Usucapião a situações típicas de exercício de posse sobre determinada porção de terra que se estende ao longo de décadas, normalmente realizado por núcleos familiares em regime de subsistência. Apesar de tal cenário ser possível, passa longe de ser o único que desafia a propositura de Ação de Usucapião.

A Ação de Usucapião é hábil, igualmente, a viabilizar a aquisição originária da propriedade em qualquer circunstância em que se verifique (I) o exercício da posse ao longo de determinado lapso temporal, que variará a depender de se situar o imóvel em área urbana ou rural, possuindo ou não título que justifique a posse, (II) que tal posse seja mansa, pacífica e contínua e (III) que não haja violência ou clandestinidade no exercício da posse.

Percebe-se, portanto, que independentemente da dimensão da área, de ser o possuidor pessoa física ou jurídica, de grande ou pequeno porte, tem-se a possibilidade de regularização fundiária a partir da propositura de Ação de Usucapião.

Esta solução pode ser adotada, inclusive, em circunstâncias específicas que envolvem direitos sucessórios. Caso um imóvel tenha sido deixado por algum sucessor a título de herança, há a possibilidade de, em vez da propositura de Ação de Inventário – que demandaria o recolhimento não apenas das custas processuais, mas também do ITCMD – lancem os herdeiros mão de Ação de Usucapião, o que traria considerável economia por dispensar o recolhimento do tributo de transferência de propriedade.

Isto se dá em decorrência do fato de representar a Usucapião uma forma de aquisição originária de propriedade – fruto do exercício da posse. Por não existir transferência de propriedade (do dono anterior para aquele que adquire pela via da Usucapião), não há a necessidade de recolhimento de ITCMD ou ITBI.

O escritório Dammski & Machado Advogados Associados possui vasta experiência em medidas voltadas à regularização fundiária, especialmente por intermédio de Ações de Usucapião. Nossa equipe se encontra à disposição para dirimir quaisquer dúvidas sobre o assunto!

Divisão judicial de imóveis como instrumento de solução de conflitos entre proprietários

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Por mais que a ideia de condomínio seja, com frequência, relacionada aos prédios que abrigam duas ou mais unidades, qualquer situação de copropriedade de um bem é compreendida como uma situação de condomínio.

O condomínio pode ser fruto de um ato de vontade dos coproprietários, bem como pode decorrer de atos praticados por terceiros e, sobre o qual não têm os coproprietários qualquer ingerência. É o caso dos bens recebidos a título de doação e, com grande frequência, a título de herança.

Quando tal circunstância ocorre, a propriedade não é definida de forma pormenorizada, indicando qual parte cabe a cada um dos coproprietários. Por conta de uma abstração teórica do instituto da propriedade, cada um dos coproprietários detém a integralidade dos direitos de propriedade, a exercendo individualmente. Os frutos e ônus da propriedade, no entanto, são divididos de acordo com a proporção de propriedade de cada um dos coproprietários.

Assim, se um apartamento for herdado por três irmãos em quotas iguais (33,33%), não caberá a cada um deles uma porção de cômodos do mesmo. Em vez disso, cada um dos irmãos exercerá a propriedade sobre a integralidade do apartamento, sendo responsável por arcar com as despesas do mesmo na sua proporção de propriedade e, igualmente, auferindo as receitas decorrentes do mesmo em igual proporção.

Por mais comum que seja este tipo de situação, em alguns casos a existência da situação condominial acaba acarretando dificuldades e desavenças aos condôminos, especialmente no que diz respeito à divisão das despesas e das receitas oriundas do bem. Para estas situações, no entanto, existe solução jurídica.

Na medida em que nenhuma pessoal é obrigada a permanecer em uma situação de condomínio, a qualquer tempo – não havendo que se falar em prescrição, portanto – pode ser manejada a Ação de Divisão, que tem como finalidade, justamente, extinguir o condomínio existente entre dois ou mais coproprietários.

A Ação de Divisão pode ser manejada para realizar a divisão de qualquer bem, sendo, no entanto, mais comum a sua utilização com vistas à extinção do condomínio incidente sobre bem imóvel.

Sempre que possível na Ação de Divisão será determinada a divisão geodésica do bem imóvel, ou seja, sua divisão de forma material, fazendo surgir propriedades individualizadas para cada um dos condôminos. Esta solução, no entanto, tem sido cada vez menos comum, eis que em uma sociedade cada vez mais urbana a divisão de imóveis se faz impossível, sendo relativamente mais frequente a realização de divisão geodésica de bens imóveis rurais.

Quando a divisão geodésica não for possível – seja pela natureza do bem, seja por restrição legal, como a limitação da dimensão do imóvel ao módulo fiscal ou a impossibilidade de registro de matrícula inferior a determinada metragem – ocorrerá a divisão econômica, que consistirá na avaliação e na alienação do bem, de modo a restituir a cada um dos coproprietários a sua quota em dinheiro correspondente ao bem a ser dividido.

Importante pontuar que, na divisão judicial de bem, o ato de vontade de apenas um dos coproprietários já é suficiente para a admissão da medida judicial, cabendo aos demais tão somente se submeter à vontade do condômino dissidente. Cabe, todavia, em grau de preferência, a oferta aos demais condôminos para a aquisição da quota do condômino que pretende se ver livre da situação de copropriedade.