Por mais que a ideia de condomínio seja, com frequência, relacionada aos prédios que abrigam duas ou mais unidades, qualquer situação de copropriedade de um bem é compreendida como uma situação de condomínio.

O condomínio pode ser fruto de um ato de vontade dos coproprietários, bem como pode decorrer de atos praticados por terceiros e, sobre o qual não têm os coproprietários qualquer ingerência. É o caso dos bens recebidos a título de doação e, com grande frequência, a título de herança.

Quando tal circunstância ocorre, a propriedade não é definida de forma pormenorizada, indicando qual parte cabe a cada um dos coproprietários. Por conta de uma abstração teórica do instituto da propriedade, cada um dos coproprietários detém a integralidade dos direitos de propriedade, a exercendo individualmente. Os frutos e ônus da propriedade, no entanto, são divididos de acordo com a proporção de propriedade de cada um dos coproprietários.

Assim, se um apartamento for herdado por três irmãos em quotas iguais (33,33%), não caberá a cada um deles uma porção de cômodos do mesmo. Em vez disso, cada um dos irmãos exercerá a propriedade sobre a integralidade do apartamento, sendo responsável por arcar com as despesas do mesmo na sua proporção de propriedade e, igualmente, auferindo as receitas decorrentes do mesmo em igual proporção.

Por mais comum que seja este tipo de situação, em alguns casos a existência da situação condominial acaba acarretando dificuldades e desavenças aos condôminos, especialmente no que diz respeito à divisão das despesas e das receitas oriundas do bem. Para estas situações, no entanto, existe solução jurídica.

Na medida em que nenhuma pessoal é obrigada a permanecer em uma situação de condomínio, a qualquer tempo – não havendo que se falar em prescrição, portanto – pode ser manejada a Ação de Divisão, que tem como finalidade, justamente, extinguir o condomínio existente entre dois ou mais coproprietários.

A Ação de Divisão pode ser manejada para realizar a divisão de qualquer bem, sendo, no entanto, mais comum a sua utilização com vistas à extinção do condomínio incidente sobre bem imóvel.

Sempre que possível na Ação de Divisão será determinada a divisão geodésica do bem imóvel, ou seja, sua divisão de forma material, fazendo surgir propriedades individualizadas para cada um dos condôminos. Esta solução, no entanto, tem sido cada vez menos comum, eis que em uma sociedade cada vez mais urbana a divisão de imóveis se faz impossível, sendo relativamente mais frequente a realização de divisão geodésica de bens imóveis rurais.

Quando a divisão geodésica não for possível – seja pela natureza do bem, seja por restrição legal, como a limitação da dimensão do imóvel ao módulo fiscal ou a impossibilidade de registro de matrícula inferior a determinada metragem – ocorrerá a divisão econômica, que consistirá na avaliação e na alienação do bem, de modo a restituir a cada um dos coproprietários a sua quota em dinheiro correspondente ao bem a ser dividido.

Importante pontuar que, na divisão judicial de bem, o ato de vontade de apenas um dos coproprietários já é suficiente para a admissão da medida judicial, cabendo aos demais tão somente se submeter à vontade do condômino dissidente. Cabe, todavia, em grau de preferência, a oferta aos demais condôminos para a aquisição da quota do condômino que pretende se ver livre da situação de copropriedade.