Atraso na entrega de imóvel do programa Minha Casa Minha Vida gera dever de indenizar

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Ao longo dos anos houve um incremento significativo no setor de construção imobiliária, alavancado também pelo programa Minha Casa Minha Vida – política pública de iniciativa do Governo Federal para possibilitar às pessoas de baixa renda o sonho da casa própria a preços acessíveis.

Porém, com o passar do tempo, um cenário relativamente comum visto foi o de atraso na entrega dos imóveis, sendo que alguns empreendimentos demoraram anos a mais para serem concluídos. Nesse caso, o que é possível fazer?

Primeiramente, para atrasos superiores a 6 (seis) meses, em regra é possível requerer, se assim for o interesse, a rescisão do contrato de aquisição do imóvel, com a devolução de tudo o que foi pago para a construtora e/ou a Caixa Econômica Federal, como juros de obra, ITBI, custas e despesas cartorárias, de documentação, etc., sem prejuízo de outras indenizações.

Em casos de atrasos inferiores a 6 (seis) meses, ou para quem deseja permanecer com a unidade habitacional, é possível receber com correção monetária e juros moratórios os juros de obra pagos após o período previsto em contrato para a entrega do imóvel, além de outras indenizações.

Para ambos os casos acima, quais indenizações são possíveis? É possível pleitear outros danos materiais havidos (como alugueis pagos durante o período de atraso), danos emergentes/lucros cessantes (na hipótese de não ter vivido de aluguel) e danos morais. Ainda, a depender do caso, outros pedidos são plenamente possíveis, e o escritório DAMMSKI & MACHADO ADVOGADOS ASSOCIADOS está à disposição para ajudar!

STJ determina devolução de valores a tomadores de empréstimos rurais em curso em março de 1990

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Chegou a seu fim a Ação Civil Pública proposta pelo Ministério Público Federal no longínquo ano de 1994, que tinha como finalidade viabilizar a reparação dos tomadores de empréstimo rural junto a instituições financeiras anteriormente a março de 1990.

Todos os produtores rurais que possuíam linha de crédito agrícola vigente em março de 1990, com correção da dívida atrelada à caderneta de poupança, foram prejudicados pela aplicação de índices inflacionários superiores aos devidos. O Ministério Público Federal, ao propor a Ação Civil Pública, tinha justamente a finalidade de reverter este quadro, garantindo o direito dos ruralistas.

Após mais de vinte e cinco anos de trâmite, finalmente a Ação Civil Pública teve sua última decisão proferida, viabilizando, então, a propositura de ações individuais dos poupadores para obter o crédito referente às diferenças pagas indevidamente às instituições financeiras.

Para a obtenção destes créditos, o agricultor deve propor um pedido de cumprimento de sentença individual, apresentando comprovante de liberação dos créditos referentes à operação creditícia ou, ainda, a própria cédula de crédito. A falta destes documentos, todavia, não inviabiliza a formulação do pedido de cumprimento de sentença, na medida em que a própria instituição financeira tem o dever de guarda de tais documentos.

O locador, o locatário e a pandemia do COVID-19

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Um dos temas mais em voga atualmente, em decorrência da pandemia do COVID-19 (coronavírus) e a crise financeira que a acompanha, é a relação entre locador e locatário nesse contexto. Afinal, o que fazer quando não há o pagamento? É possível requerer o despejo? Qual a melhor medida?

O presente texto tem por finalidade dar maior clareza sobre o assunto. Primeiramente, embora o locador tenha todo o direito de receber os alugueis contratados, a situação excepcional que agora enfrentamos instigou o Poder Judiciário a ter maior compaixão com os locatários. Desse modo, o mais recomendável é, através do diálogo, se buscar uma solução adequada para ambas as partes, como a redução do aluguel, postergar o pagamento dos atrasados para os meses após o fim do contrato ou mesmo fracionar o adimplemento dos atrasados, acrescendo um pequeno percentual a cada mês até a completa quitação.

Todavia, em não havendo acordo, e estando-se diante da necessidade de recebimento dos atrasados – haja vista que muitas vezes o aluguel é a forma de subsistência do locador -, se pode intentar a execução dos valores não pagos combinada com uma ação de despejo. E isso seria possível?

Sim! O que existe atualmente é a Recomendação nº 63/2020 do Conselho Nacional de Justiça – CNJ¹ que recomenda, durante a vigência do decreto de calamidade pública, maior cautela no deferimento de liminares de despejo. Portanto, não é impossível conseguir o despejo em sede de tutela antecipada, mas é mais difícil. Uma exceção, que tem repercutido bastante na jurisprudência por exemplo, é o pedido liminar de despejo quando o inadimplemento é anterior à pandemia, o que tem justificado o deferimento da tutela provisória.

Ao fim, ante a incerteza do resultado judicial, bem como a possibilidade real do famigerado “ganhar, mas não levar”, a recomendação é tentar uma solução consensual através do diálogo. E, seja de uma forma ou de outra, o escritório DAMMSKI & MACHADO ADVOGADOS ASSOCIADOS está à disposição para ajudar!

¹ Disponível em https://atos.cnj.jus.br/atos/detalhar/3261. Acesso em 16/07/2020.

Multas por falta de entrega de Relatório Anual de Lavra (RAL) podem ser revistas

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Segundo entendimento da Agência Nacional de Mineração, externado por intermédio de Parecer Jurídico da Procuradoria Federal, a imposição de multa por falta de apresentação de Relatório Anual de Lavra (RAL) não deve se dar automaticamente, pelo simples fato de não ter sido apresentado o Relatório até o dia 15 de março, sendo necessária prévia intimação do minerador para o cumprimento de tal exigência.

Com tal posicionamento a Procuradoria Federal colocou em xeque todas as multas impostas a mineradores por falta de apresentação de RAL desde 5 de dezembro de 2018, uma vez que o procedimento adotado pela Agência Nacional de Mineração era distinto, sendo aplicada a multa automaticamente no caso de não ser apresentado o RAL até a data-limite.

Neste mesmo Parecer, a Procuradoria Federal assentou, ainda, o entendimento de que não é aplicável a multa por falta de apresentação de RAL nos casos de processo de licenciamento sem exigência de apresentação de plano de aproveitamento econômico e nos casos de autorização com guia de utilização, uma vez que não existe disposição legal aplicável a estes regimes de exploração.

O posicionamento exarado pela Procuradoria Federal sugere que a própria Agência Nacional de Mineração realize o reexame das autuações realizadas a partir de 5 de dezembro de 2018, no entanto não há qualquer mecanismo que garanta a efetiva revisão.

Assim, no caso de imposição de multas por falta de apresentação de RAL no período, é imprescindível a apresentação de manifestação direta à ANM, requerendo a nulidade da multa, bem como ressarcimento dos valores pagos a tal título.

O escritório Dammski & Machado possui expertise no assessoramento de empresas do ramo minerário, se encontrando à disposição para este e outros assuntos de interesse do setor.

Programa de compliance é capaz de reduzir exposição a riscos e prejuízos em empresas do ramo da mineração

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A ideia de compliance se liga diretamente com a busca de mitigação dos riscos a que se submete a empresa em todas as suas atividades, sem prejuízo de sua atuação comercial.

Atualmente apenas 9% das empresas de médio e grande porte no Brasil não possuem algum controle de compliance, número significativamente menor que o registrado em 2015, quando 19% das empresas não possuíam qualquer estrutura deste tipo[1].

Além de reduzir a exposição a riscos, a aplicação de medidas de compliance nas empresas gera redução nas despesas administrativas, bem como evita sanções e condenações judiciais. Em 2016 empresas que expuseram registros de clientes sofreram sanções de R$ 1,88 milhões em média[2]. Por outro lado, estudos demonstram o retorno de U$ 5,00 para cada U$ 1,00 investido em programas de compliance em empresas de médio e grande porte[3].

Empresas do ramo da mineração usualmente possuem grandes índices de exposição a riscos nas seguintes áreas: ambiental, trabalhista, regulatória, contratual, imobiliária e de proteção de dados.

No campo trabalhista, especificamente, existem dados estatísticos concretos que permitem mensurar de forma matemática a exposição de riscos a que se submete uma empresa do ramo da mineração. O custo de uma condenação judicial em ação trabalhista, especificamente para empresas que atuam no ramo da mineração, costuma ser 59% superior ao valor que a empresa teria dispendido se tivesse adotado as medidas corretas para evitar a propositura da própria ação.

Somente em 2018 foram ajuizadas novas 3.900.573 ações trabalhistas no Brasil, tendo sido arrecadados R$ 29.742.455.565,61 apenas em condenações trabalhistas – excluídos os valores pagos a título de honorários advocatícios, custas processuais e honorários contratuais. Mesmo incluindo as reclamatórias trabalhistas que são julgadas improcedentes na conta, cada ação judicial custa, apenas em termo de condenação, em média R$ 7.625,15[4].

Questões ambientais, igualmente, representam grande fonte de riscos às empresas do ramo minerário. Além do risco de embargo de atividades e outros tipos de sanções decorrentes do descumprimento de regras ambientais, atualmente os órgãos fiscalizatórios podem aplicar multas de até R$ 50.000.000,00 (cinquenta milhões de reais) pelo descumprimento de normas de natureza ambiental.

Além do assessoramento por técnicos da área, é imprescindível o acompanhamento das atividades empresariais no sob uma perspectiva global de exposição a riscos, evitando, assim, o enquadramento da empresa por autoridades fiscalizatórias e, consequentemente, a aplicação de multas e sanções que possam prejudicar seu desempenho.

Por fim, a gestão de contratos e de dados sensíveis da empresa é de suma importância para o controle dos riscos jurídicos futuros, bem como para viabilizar um planejamento de longo prazo para a garantia de perenidade da empresa.

A Lei Geral de Proteção de Dados – Lei nº 13.709/2018 (LGDP) – teve sua entrada em vigor prorrogada novamente, desta vez para 3 de maio de 2021, por conta da crise generalizada decorrente do COVID-19.

O descumprimento das normas previstas na Lei nº 13.709/2018 prevê a aplicação de multas de até 2% do faturamento da empresa, limitadas ao importe de R$ 50.000.000,00 por infração, bem como sanções que podem até mesmo inviabilizar o uso dos bancos de dados de que dispõe a empresa.

A gestão dos contratos empresariais, portanto, se faz imprescindível não apenas para garantia de minimização de exposição a riscos, bem como para adequar as práticas da empresa à Lei Geral de Proteção de Dados, que entrará em vigor em menos de um ano.

A Dammski & Machado Advogados Associados dispõe de expertise e experiência na gestão e aplicação de programas de compliance, oferendo produtos sob medida para empresas do ramo da mineração.

[1] KPMG. Pesquisa Maturidade do Compliance no Brasil. 3 Ed. 2018.

[2] MELO, Lilian Cintra de. Internet e privacidade. Bluepaper PG Law. 2017.

[3] COIMBRA, Marcelo de Aguiar; MANZI, Vanessa Alessi. Manual de Compliance: preservando a boa governança e integridade das organizações. São Paulo: Atlas, 2010.

[4] MARINO, Júlio César Moreira (Coord.). Relatório Geral da Justiça do Trabalho – 2018. Brasília: Coordenadoria de Estatística e Pesquisa do TST. 2019.